Vertragsrecht

Klausel im Mietvertrag rechtswidrig: Mandant erhält 28.000,- € Schadensersatz

Der Großteil der gewerblichen Mietverträge in Einkaufszentren könnte rechtswidrig sein. Grund: Die übliche, vertraglich festgeschriebene Kombination aus festen Öffnungszeiten, Betriebspflicht und Sortimentsbindung ohne Konkurrenzschutz. Ein Blick in Ihren Mietvertrag lohnt sich –sollte Ihr Vertrag diese Bedingungen enthalten, so könnte Ihnen eine Entschädigung zustehen.

Unser Fall:

Unser Mandant, der einen Asia-Imbiss in einem Einkaufszentrum führte, kam während der Corona-Pandemie mit seinen Mietzahlungen in Rückstand. Sein Vermieter forderte 48.000 Euro Nachzahlung. Bei der Prüfung des Falles stellten wir fest, dass sein Gewerbemietvertrag die Kombination aus festen Öffnungszeiten, strikter Sortimentsbindung ohne Konkurrenzschutz und Betriebspflicht enthielt. Dies bedeutete für ihn, dass er sein Geschäft stets öffnen musste wie vertraglich vereinbart. Dabei kam es nicht darauf an, ob es für ihn auch wirtschaftlich rentabel war, das Geschäft zu öffnen – Folge dessen waren laufende Mehrkosten, beispielsweise für Personal, aber kein Umsatz. Zudem war er vertraglich an ein striktes Sortiment gebunden. Kurz vor der Corona Pandemie hatte sich zudem noch der Betreiber eines zweiten Asia-Restaurants eingemietet. Dies erschwerte die Situation zusätzlich.

In einem Urteil aus dem Jahr 2020 hatte der BGH jedoch die entsprechende Kombination der Klauseln (feste Öffnungszeiten, kein Konkurrenzschutz, Sortimentsbindung) für echtswidrig erachtet (BGH, 26.02.2020, Az.: XII ZR 51/19). Als Rechtsfolge kam der BGH zwar nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages, sprach dem Mieter jedoch einen Anspruch auf Schadensersatz oder wahlweise auf Minderung zu Mietminderung.

In unserem Fall äußerte der vorsitzende Richter im Verhandlungstermin, dass er unserem Mandanten jedenfalls Ansprüche zusprechen würde. Weil der Vermieter (betreibt mehrere Einkaufszentren bundesweit) einen Präzedenzurteil vermeiden wollte, zeigte er Bereitschaft zu einer Einigung. Schließlich einigte man sich auf einen Mietnachlass von 28.000 Euro  erkannte das Gericht eine Mietminderung in Höhe von 28.000 Euro an, sodass unser Mandant mehr als die Hälfte der geforderten Rückzahlung sparte.

LG Karlsruhe (Az: 9 O 3/23)

Unser Tipp:

 Mietverträge (und zwar nicht nur Gewerbemietverträge) unterliegen letztlich immer der AGB-Kontrolle, da sie standardisierte Vertragsbedingungen enthalten. Die in dem Fall beanstandeten Bedingungen sind weitverbreitet und könnten auch Ihren Vertrag betreffen. Da das Urteil des BGH noch recht jung ist, enthalten viele Mietverträge noch immer diese Trias und sind dementsprechend rechtswidrig. Gerade bei gewerbliche Mietverträge können so erhebliche Ansprüche entstehen. sind. Der Mieter kann dann Ansprüche rückwirkend für einen Zeitraum von drei Jahren bis zum Ende der Verjährungsfrist geltend machen.